La Sala primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia,de fecha 21 de diciembre de 2016, en la que se resuelve la cuestión de si la entidad de crédito tenían la obligación de responder ante la devolución de las cantidades anticipadas al promotor cuando al tiempo de formalización del contrato de adquisición de vivienda no existía todavía la póliza colectiva y el promotor no entrega aval individualizado de dichas cantidades a los compradores.
Para resolverlo, razona su resolución en la sentencia de Pleno 322/2015 de 23 de septiembre, cuya doctrina sienta jurisprudencia, que establecía que “la previsión de garantía contenida en los arts. 1,2y3 de la Ley 57/68, bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este (comprador) no tienen por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.”
Hechos.
En febrero de 2007, Ángel y Celestina concertaron un contrato de compraventa de una vivienda que la entidad Prodaemi, S.L. iba a construir en la localidad de Puebla de Farnals (Valencia) en la que se establecía que la vivienda debía ser entregada en diciembre de 2008.
El precio pactado de la compra era de 261.500 euros. A cuenta de este precio, los compradores pagaron 56.400 euros. Sin embargo como la promotora aún no había concertado una póliza que garantizara la devolución de dichas cantidades, los compradores no recibieron ningún aval individualizado de las cantidades anticipadas entregadas. Además en dicho contrato de compraventa, la promotora había incluido una cláusula abusiva en la que se establecía que “El retraso en la entrega de la vivienda no supondrá incumplimiento contractual ni originará derecho a indemnización por parte del vendedor”.
El 15 de marzo de 2007, la promotora concertó con Caja Madrid (actual Bankia) una línea de avales, para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de conformidad con la Ley 57/68 (derogada por la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras).
El 12 de junio de 2007, los dos compradores solicitaron a la promotora la entrega del aval individual de las cantidades pagadas a cuenta del precio, que no llegó a ser emitido.
En el año 2013, la vivienda todavía no había sido entregada, la obra estaba inacabada y paralizada.
Ante esta situación, los compradores presentaron demanda contra la promotora y contra Caja Madrid, en la que dejaron constancia del incumplimiento contractual de la promotora y pedía la nulidad de la cláusula que manifestaba que el retraso en la entrega de la vivienda no supondría incumplimiento contractual; la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento por incumplimiento de la promotora y la condena solidaria a las dos demandadas a pagar a los demandados 56.400 euros, en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa. La promotora se allanó a las pretensiones de los demandantes, mientras que Caja Madrid se opuso argumentando que la obligación del promotor no estaba afianzada porque no se había emitido el preceptivo certificado individual.
El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de la promotora vendedora y condenó a esta y a Caja Madrid a devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa más los intereses legales. En la sentencia el juzgado razona que existía una línea de avales y que la falta de emisión del certificado o aval individualizado a favor de los compradores demandantes no puede perjudicarles.
La sentencia fue recurrida en apelación ante la Audiencia Provincial por la entidad bancaria “Caja Madrid” la cual estimó su recurso y la absolvió de las pretensiones formuladas en su contra. La Audiencia Provincial consideró que no existía obligación de la entidad Bancaría de responder de esa garantía al no disponer de los avales individuales cuya obligación de entrega le corresponde al promotor. Contra esta sentencia la actora interpuso recurso de casación el cual fue estimado por el Tribunal Supremo.
Estimación del Recurso de Casación.
El Alto Tribunal, teniendo en consideración la interpretación jurisprudencial establecida en la sentencia 322/2005, mencionada anteriormente, considera directamente cubierto el riesgo, a pesar de que antes de la formalización del contrato de compraventa no se hubieran emitido los certificados individuales, ya que no puede pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación negligente del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales.
Si bien es cierto que cuando se contrató la adquisición de la vivienda no existía todavía la póliza colectiva, esta circunstancia no debe impedir que la entidad bancaria no responda solidariamente pues debía conocer, o estaba en condiciones de haberlo, de los contratos de compraventa que ya se habían concertado, en garantía de cuyos pagos anticipados realizados por sus compradores se concertó la línea de avales.
El Tribunal Supremo señala que no se admite que, en perjuicio del comprador al que no se le llegó a entregar el aval individualizado, la entidad bancaria pueda escudarse en la ausencia del aval individualizado para eximirse de responsabilidad y entiende que la obligación del promotor de devolver las cantidades entregadas a cuenta por los dos compradores demandantes estaba cubierta por la póliza colectiva, aunque no hubieran sido extendidos los avales individuales.
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