Ante la falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario en el trascurso de un contrato de arrendamiento, ya sea de finca urbano o rústica, entendemos que el primer paso es cursar al deudor una reclamación extrajudicial de pago de dichas cantidades.

Ahora bien, ¿qué requisitos debe reunir ese requerimiento de pago realizado por el arrendador al arrendatario para que tenga plena virtualidad jurídica de forma tal que impida al arrendatario-deudor enervar el desahucio de conformidad con el artículo 22.4 LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil)?

El segundo párrafo del artículo 22.4 LEC dispone que «Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación«.

El Tribunal Supremo en Sentencia num. 335/2014, de 23 junio, remitiéndose a su Sentencia nº. 302/2014, de 28 de mayo, da respuesta a la cuestión planteado entendiendo que el requerimiento de pago a que se refiere el artículo 22 LEC ha de reunir las siguientes notas:

  1. «La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  3. Ha de referirse a rentas impagadas.
  4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
  5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.”

NO se exige, sin embargo, que el arrendador comunique al arrendatario que el contrato va a ser resulto ni avisarle de que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Es decir, si se efectúa correctamente la reclamación al arrendatario-deudor, si éste no paga antes de la formulación de la demandada habiendo transcurrido los plazos previsto, la posibilidad de enervar la acción queda vetada por cuanto, citamos textualmente la Sentencia referida, “no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI, por ejemplo) y una obligación de pago por parte del arrendatario.